Hữu Tuấn

Giá thuê trung bình quý IV/2011 đạt 570.000 đồng/m2/tháng, giảm 0,4% so với quý trước đó. Hiệu suất cho thuê trung bình của thị trường trong quý IV/2011 là 76%, giảm 11 điểm phần trăm so với quý III/2011.

Giá thuê trung bình của cả hạng A và hạng B đều giảm so với quý III/2011. Cụ thể, hạng A giảm 4,7% và hạng B giảm 4,9%. Riêng giá thuê căn hộ dịch vụ hạng C tăng 2,6% so với quý III/2011.

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2011 của Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) cũng ghi nhận, tỷ lệ trống trong quý IV/2011 là 11,42%, tăng hơn 3% so với quý trước đó (trừ 4 dự án mới khai trương gần đây là Grand Plaza, Hòa Bình Green, Crowne Plaza và Mê Linh Plaza). Tỷ lệ trống tăng chủ yếu do sự cạnh tranh từ các dự án mua để cho thuê và do hoạt động chào thuê trước khai trương của Calidas Landmark72.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam nhận định, trong ngắn hạn, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ sôi động, do bước vào cao điểm mùa du lịch và lượng chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp sắp đến làm việc tại Việt Nam. “Mùa du lịch cao điểm từ tháng 12/2011 đến tháng 4/2012 sẽ thu hút thêm nhiều khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam, trong đó có Hà Nội. Tổng lượng khách du lịch quốc tế đến Hà Nội năm 2011 đạt 1,9 triệu lượt, tăng 11% so với năm 2010. Nhiều khách trong số này đã thuê căn hộ dịch vụ để ở ngắn ngày, thay vì thuê khách sạn, từ đó tạo thêm nguồn cầu cho thị trường căn hộ dịch vụ. Mặt khác, Nhật Bản đã cam kết cung cấp số vốn ODA kỷ lục 1,9 tỷ USD cho Việt Nam trong năm 2012, hứa hẹn triển vọng về lượng chuyên gia người Nhật sang Việt Nam”.

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CBRE cho rằng, Calidas Landmark72 đi vào hoạt động chủ yếu nhắm vào khách thuê là người Hàn Quốc. Dự kiến, chủ đầu tư của dự án này sẽ sử dụng chính sách giá cạnh tranh nhằm lấp đầy nguồn cung lớn. Sự cạnh tranh mạnh với căn hộ mua để cho thuê của các dự án mới sẽ làm hiệu suất của các dự án giảm trong quý I/2012. Các dự án ở khu vực phía Tây, đặc biệt là trên đường Phạm Hùng sẽ thu hút khách thuê đang làm việc ở các khu công nghiệp khi đường vành đai 3 được hoàn thành.

Hiện tại, do thấy được sự hấp dẫn của phân khúc căn hộ cho thuê và sự khó khăn trong việc thanh khoản căn hộ để bán, nên nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch chuyển đổi căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê. Giải pháp này cho phép chủ đầu tư có thu nhập từ việc cho thuê, mà vẫn giữ được quyền sở hữu; và khi thị trường nhà ở khởi sắc, chủ đầu tư lại có thể tiếp tục bán căn hộ. Tuy nhiên, bên cạnh các cơ hội, sẽ có nhiều thách thức cho chủ đầu tư trong việc chuyển hướng kinh doanh sang mô hình này. Thực tế cho thấy, những dự án căn hộ cho thuê hút khách trên thị trường hiện nay đều gắn với thương hiệu của công ty quản lý dịch vụ nước ngoài, như The Ascott, Norfolk Group hay InterContinental Hotel Group… Mặt khác, phân khúc này đang ngày càng cạnh tranh với nguồn cung dồi dào từ các căn hộ mua để cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân

Hà Quang

theo tiến độ xây dựng. Lý do đưa ra có thể là việc niêm yết giá bằng đồng USD được xem là hành vi bị cấm từ cuối năm 2010 (cho dù hợp đồng được lập từ những năm 2008 - 2009 với đầy đủ ý kiến đồng thuận của khách hàng như tại Dự án Chung cư EuroLand); hoặc việc tố cáo chủ đầu tư bán giá cao (dù trước đây chưa có hợp đồng mua bán, mà chỉ là hợp đồng góp vốn với mức giá tạm tính). Thực tế có thể nhìn thấy được qua các vụ tranh chấp, là nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã “cạn” vốn, còn thị trường địa ốc thì mất thanh khoản trầm trọng. Hệ lụy có thể tiên đoán là, giá chuyển nhượng bất động sản trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục giảm trong quý I/2012, khi người dân phải chi một lượng tiền mặt lớn cho nhu cầu mua sắm, tiêu dùng trong dịp trước và sau Tết Nguyên đán 2012.

Ở thời điểm này, khách mua chung cư không phải trả tiền chênh lệch cho môi giới , thậm chí còn được môi giới khuyến mãi thêm 5 - 10% trên tổng giá trị hợp đồng. Các dự án tung hàng đợt sau thấp hơn đợt trước, mặt bằng giá chung cư liên tục “xuyên thủng” các ngưỡng hỗ trợ vốn được coi là “giá gốc” do chủ dự án đưa ra.

Chẳng hạn, tại sàn giao dịch bất động sản Vũ Gia Land, Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính (Hà Nội) đang nhận ký gửi hàng loạt căn hộ tại Dự án Times City với mức chiết khấu 8 - 10%.

Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng công bố mới đây cho thấy, đến thời điểm tháng 10/2011, giá căn hộ chung cư giảm trung bình 3 - 10% so với cuối năm 2010. Cụ thể, giá căn hộ chung cư khu vực quận Hà Đông (Hà Nội) trung bình là 20-22 triệu đồng/m2; tại huyện Từ Liêm trung bình 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án chung cư đưa ra nhiều khuyến mãi, như tặng quà, cho thêm mặt bằng thương mại để khuyến khích người mua nộp tiền. Một số dự án mới khởi công, được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5-10% giá của chung cư cùng loại.

Bản báo cáo cũng ghi nhận, từ đầu năm 2009 đến cuối năm 2010, giá đất nền khu vực phía Tây Hà Nội tăng 60-70%, có dự án giá tăng gấp đôi. Nhưng đến thời điểm tháng 10/2011, giá đất nền của hầu hết các dự án đều giảm 10 - 20% so với tháng 12/2010, cá biệt có dự án giảm hơn 20%. Thế nhưng, việc giảm giá căn hộ có giúp chủ đầu tư bán được hàng hay không, thì còn chờ thời gian kiểm chứng, bởi theo báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam, thanh khoản của bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam cuối năm 2011 chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2010.

Dự báo về giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM năm 2012, Quỹ đầu tư VinaCapital cho rằng, giá căn hộ chung cư tại 2 thành phố này sẽ giảm thêm 10 - 15%. Ông David Blackhall, Phó giám đốc điều hành tại VinaCapital nhận xét: “Thời điểm mua nhà tốt hơn bất kỳ lúc nào qua đã đến”.

Thị trường sẽ tiếp tục trả giá cho những đợt làm giá của đội ngũ môi giới bất động sản thời gian qua. Từ chỗ hoạt động nhỏ lẻ, đội ngũ môi giới đã từng bước liên kết hoạt động và thường xuyên tạo ra những “cơn sốt” ảo trên thị trường Hà Nội những năm gần đây. Sau khi nhiều tỷ đồng của người dân được “găm” vào các dự án, “cơn  sốt” chấm dứt và “cò” rút đi, thị trường mất thanh khoản, các dự án lại trở nên hoang phế do không đáp ứng nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân đô thị.

Hữu Tuấn

(baodautu.vn) Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong năm 2012 là một cuộc đua không cân sức giữa nhà đầu tư nước ngoài với nhà đầu tư Việt Nam.Tương quan lực lượng giữa khối nội và khối ngoại trong năm 2011 khá cân bằng, thể hiện qua nhiều thương vụ hoán đổi giữa nhà đầu tư ngoại cho nhà đầu tư nội và ngược lại.

Nhưng nổi bật hơn cả, là việc chuyển nhượng dự án giữa các nhà đầu tư nội diễn ra sôi động với việc Tổng công ty Xây dựng thủy lợi 4 chuyển nhượng Dự án Cao ốc căn hộ Thủy lợi 4 (Bình Thạnh) cho Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản thủy lợi 4A; Công ty cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam chuyển nhượng Dự án Diamond Tower (Nam An Khánh, Hà Nội) cho Công ty Đầu tư Xây lắp Dầu khí Imico với giá hơn 207 tỷ đồng; Tập đoàn Archi mua lại 67% cổ phần của Công ty Du lịch Hồ Sông Đà (Sudito) và mua đứt Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Kim Bôi; Tập đoàn FPT bán lại cổ phần trong Dự án Tòa nhà FPT (89 - Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội); Tập đoàn Vincom chuyển nhượng cổ phần tại Dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và nhà ở trên khu đất tại địa chỉ 233B - 235, đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho Tập đoàn Sun Group và Vingroup chuyển nhượng toàn bộ tháp B khối văn phòng của toà nhà Vincom Center Hà Nội (phố Bà Triệu) cho Techcombank…

Ông Neil MacGregor, Phó giám đốc điều hành Công ty Savills Việt Nam nhận xét, trước kia, các hoạt động M&A chất lượng phần lớn do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện. Nhưng gần đây, các nhà đầu tư Việt Nam năng động hơn trong việc mua lại các dự án bất động sản.

Còn TS. Lê Đình Vinh, Phó tổng giám đốc Công ty Luật SmiC, cố vấn cao cấp của Tập đoàn EIG Hoa Kỳ cho rằng, sự tham gia của luồng vốn ngoại vào thị trường M&A thời gian qua còn “khiêm tốn” hơn sự trông đợi. Thậm chí, số lượng nhà đầu tư nước ngoài (đa phần là quỹ đầu tư) đang tìm cách thoái vốn khỏi thị trường bất động sản còn áp đảo so với các nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn vào lĩnh vực này. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy sự hụt hơi của thị trường Việt Nam và tỏ ra mất kiên nhẫn.

Điều này khá hợp lý khi nhìn vào động thái M&A sắp được diễn ra trong năm 2012.

Hàng loạt thương vụ M&A khác đang được lên kế hoạch đều là những dự án được chuyển nhượng “nội bộ” trong nước. Động thái này được thể hiện bằng việc Công ty cổ phần Kinh doanh Dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam (PVR) công bố sẽ thâu tóm Dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và căn hộ tại số 9 - Lê Thánh Tông (Hà Nội) từ Công ty cổ phần Đại Dương; Công ty cổ phần Kinh Đô loan báo chuyển nhượng toàn bộ 50% vốn góp trong Công ty cổ phần Sài Gòn Kim Cương, chủ đầu tư tòa cao ốc SJC Tower tại trung tâm TP.HCM, cho một doanh nghiệp khác của Việt Nam; Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình lên kế hoạch chuyển nhượng các dự án khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, du lịch…; Tập đoàn Hoa Sen (HSG) đã thông qua chủ trương bán một số dự án cho đối tác Việt Nam.

Việc nhà đầu tư nước ngoài thờ ơ với lời chào mời tham gia M&A các dự án tại Việt Nam cho thấy, ở thời điểm này, việc tham gia thị trường bất động sản Việt Nam của họ là khá mờ mịt. Các quỹ đầu tư ở Việt Nam đang có sự điều chỉnh danh mục đầu tư. Thay vì đầu tư vào bất động sản, tài chính, một số quỹ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đang thay đổi chiến lược đầu tư để tập trung vào lĩnh vực khác.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, dẫn dắt thị trường M&A năm 2012 vẫn là các nhà đầu tư trong nước, đặc biệt là sự lên tiếng của các “đại gia chiếu trên”. Việc sáp nhập các tập đoàn lớn (như Tập đoàn Vincom và Tập đoàn Vingroup vừa qua) là một tín hiệu lạc quan nhằm gia tăng nội lực, khả năng tài chính cho các doanh nghiệp Việt Nam và tăng tính khả thi cho các dự án. Xu hướng này trong năm 2012 sẽ gia tăng mạnh mẽ. Còn sự tham gia của khối ngoại vào thị trường M&A sẽ vẫn là một nhân tố quan trọng, nhưng khó trở thành động lực dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Anh Minh

Như vậy, sau khi dùng 2.500 tỷ đồng đối ứng cho công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án ODA, số vốn ngân sách mà Chính phủ bố trí cho gần một trăm đầu dự án giao thông trong nước do bộ này quản lý, thì cả năm 2012, ngành giao thông chỉ còn vỏn vẹn… 925 tỷ đồng!

Không chỉ có vậy, ông Nguyễn Hoằng, Vụ trưởng Vụ Kế hoạch và Đầu tư còn cho biết thêm: “Nếu dùng để trả nợ khối lượng các dự án đã hoàn thành và các dự án chuyển tiếp có khả năng hoàn thành năm 2012, toàn bộ gần một trăm dự án chuyển tiếp cấp bách khác sẽ không có vốn để triển khai tiếp, buộc phải kéo dài sang năm 2013 và những năm tiếp theo. Ông Hoằng còn đưa ra bình luận, năm 2012 thực sự là một năm “giáp hạt vốn”.

Nguồn vốn NSNN thì như vậy, nguồn trái phiếu chính phủ vốn là nguồn vốn được kỳ vọng mọi năm, thì năm nay, sự kỳ vọng đó lại có vẻ... hơi mơ hồ. Nguồn cơn của sự mơ hồ đó là bởi, hiện ngành GTVT chưa thể đưa ra quyết định cuối cùng về phương án bố trí vốn trái phiếu chính phủ (TPCP) cho 254 dự án, tiểu dự án năm 2012. Mặc dù, Bộ đã đề xuất nhu cầu 15.000 tỷ đồng vốn TPCP để trình Chính phủ kiến nghị Quốc hội thông qua.

Với “miếng bánh” vốn đã bé hơn so với năm 2011, Bộ GTVT dự kiến “cắt” 2.444 tỷ đồng để trả nợ quyết toán, trả nợ khối lượng hoàn thành 124 dự án, tiểu dự án; dành 1.413 tỷ đồng cho 11 dự án dự kiến giãn tiến độ sau năm 2015 để thi công đạt đến điểm dừng kỹ thuật. Khoảng 120 dự án, tiểu dự án còn lại gồm ba loại: dự án hoàn thành năm 2012, dự án trọng điểm, dự án dự kiến hoàn thành năm 2013 sẽ phải trông cả vào khoản tiền 11.040 tỷ đồng còn lại.

“Nếu chia bình quân, mỗi dự án được khoảng 100 tỷ đồng, đúng bằng quy mô của một gói thầu cỡ trung bình, nên khỏi phải nói, chúng tôi phấp phỏng chờ kế hoạch phân khai vốn cụ thể của Bộ GTVT như thế nào”, một nhà thầu tâm sự.

Trên thực tế, khoản tiền 15.000 tỷ đồng TPCP năm 2012 được xây dựng trên phương án thuận lợi nhất là, Quốc hội bố trí đủ 62.000 tỷ đồng kế hoạch 2012 – 2015 cho giao thông. “Nếu không bố trí đủ số vốn nói trên, sẽ có nhiều dự án buộc phải đưa ra khỏi danh sách đầu tư”, Thứ trưởng Bộ GTVT Trương Tấn Viên cho biết.

Kỳ vọng vào vốn ngoại

Vốn ngân sách bố trí cho giao thông năm nay gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn ngoại đang được coi như một cứu cánh. Sự kỳ vọng này là hoàn toàn có cơ sở, bởi công tác thu xếp vốn cho những dự án giao thông lớn có khả năng khởi công trong năm nay “đang có những biểu hiện rất tích cực”.

Theo Tổng cục Đường bộ Việt Nam, nếu công tác chuẩn bị được thực hiện đúng tiến độ, Hiệp định vay vốn cho Dự án đường ô tô Tân Vũ - Lạch Huyện, sẽ được ký vào giữa năm 2012. Đây là một trong những công trình giao thông vượt biển lớn và hiện đại nhất Việt Nam hiện nay với tổng mức đầu tư xây dựng công trình lên tới 850 triệu USD dự kiến sẽ được Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tài trợ bằng nguồn vốn STEP.

Thông tin từ Tổng công ty Đầu tư phát triển đường cao tốc Việt Nam (VEC) cho biết, vốn cho tuyến đường cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi dài 139 km, có tổng mức đầu tư 1,53 tỷ USD, dự kiến khởi công vào quý II/2012, cơ bản đã được thu xếp xong.

Cũng nằm trong tuyến đường cao tốc Bắc – Nam, Dự án Đường cao tốc Bến Lức – Long Thành dài 56 km, có tổng mức đầu tư lên tới 1,61 tỷ USD, dự kiến khởi công vào quý IV/2012, đã chính thức được Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) và JICA cam kết hỗ trợ vốn.

Với quy mô vốn lên tới 4 tỷ USD, ba dự án này sẽ góp phần giải quyết một lượng lớn công ăn, việc làm cho các doanh nghiệp nội, ngay cả khi họ tham gia xây dựng các công trình trên với vai trò là nhà thầu phụ.